Articol adaugat in 05 Mai 2008 de catre Echipa eTimisoara.
Sursa : TIMPOLIS

Dupa ani de crestere continua, piata imobiliara incepe sa dea inapoi

Dupa ani de zile de crestere constanta a preturilor, adesea fara vreun discernamant sau un motiv rational, piata imobiliara incepe sa stagneze si chiar sa dea inapoi, pe segmentul apartamentelor vechi. Scaderea de 10% a preturilor la apartamentele construite inainte de 1989 in Bucuresti, semnalata de expertii imobiliari, incepe sa se extinda si spre marile orase.

La Timisoara, reprezentantii agentiilor imobiliare confirma ca exista o scadere a numarului tranzactiilor, dar si a pretului apartamentelor vechi, cauzata de lipsa cererii.
Preturi "SF"

In urma cu un an, majoritatea analistilor economici ar fi spus ca in Romania investitiile imobiliare de orice fel continua sa aduca un profit cert. In prezent, lucrurile nu mai stau asa, avand in vedere ca in Bucuresti majoritatea agentiilor imobiliare si a evaluatorilor au confirmat o stagnare a pietei imobiliare, cauzata de scaderea cererii. In ceea ce priveste apartamentele vechi, pentru anul 2008 este asteptata o scadere cu 10% a preturilor, urmata de o depreciere cu 7%, in 2009.

In ceea ce priveste cauzele acestui fenomen, care se manifesta brusc, dupa ani de cresteri constante a preturilor, parerile sunt impartite. In primul rand, se vorbeste despre o umflare exagerata a preturilor la apartamente vechi, fara vreun motiv anume, ajungandu-se ca preturile practicate in Bucuresti si marile orase ale tarii sa fie comparabile cu cele din marile capitale vest-europene, ceea ce era absurd, tinand cont de puterea de cumparare a romanilor.

Un alt factor care a destabilizat piata imobiliara este considerat a fi criza creditelor din Statele Unite, care a afectat si institutiile financiare europene, ducand si in Romania la o inasprire a conditiilor de creditare. In plus, in toate orasele mari ale Romaniei, dupa ani de zile in care nu s-au facut investitii majore in domeniul constructiilor de locuinte, acum exista o inflatie de firme care construiesc cartiere de blocuri noi, in cartierele marginase, ceea ce a dus automat la o scadere a preturilor apartamentelor vechi din aceleasi zone.

La toate acestea se adauga si faptul ca, pentru prima data, Banca Nationala a Romaniei a decis sa-si exprime un punct de vedere transant in privinta preturilor vehiculate pe piata imobiliara. "Credem ca datele care se vantura in prezent pe piata imobiliara sunt date de oferta. Se cer niste preturi. Se vantura aceste preturi care pentru mine nu sunt adevarate, oricine poate sa ceara oricat, dar asta nu inseamna ca e un pret de tranzactie", a fost declaratia-surpriza a guvernatorului B.N.R., Mugur Isarescu, care a sugerat ca doar notarii pot sti valoarea exacta a tranzactiilor perfectate.

O piata complet opaca

Lucrul pe care l-au remarcat si oficialii B.N.R., in privinta pietei imobiliare, e completa ei lipsa de transparenta, potentialii clientii neavand acces la date despre valoarea reala a tranzactiilor perfectate si, ca atare, nu isi pot face o idee corecta despre potentialul unei piete si oportunitatea unei investitii. Considerat un domeniu complet scapat de sub control, piata imobiliarelor a devenit astfel si o acoperire perfecta pentru tot felul de tranzactii ciudate. Tocmai de aceea, Banca Nationala lucreaza in prezent impreuna cu notarii si cu evaluatorii autorizati la o baza de date statistice, care sa ofere o prima imagine reala a pietei imobiliare din Romania.

Presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, Adrian Vascu, a declarat pentru TIMPOLIS ca e prematur sa se vorbeasca despre o scadere sau o crestere a preturilor imobiliare inainte sa se stie valorile reale tranzactionate pe piata, care pot fi complet diferite de cele anuntate prin ziare de mica publicitate sau prin ofertele agentiilor imobiliare. "Ca participant la piata imobiliara, eu cred ca, in lipsa unei baze de date concrete privitoare la tranzactii, nu se poate spune ca scad preturile la apartamentele vechi sau ca au cazut in mod dramatic. Cererea a ramas, spun eu. Ce mutatie a fost insa in aceasta perioada e o rigoare, din punct de vedere al surselor de finantare".

Seful A.N.E.V.A.R. considera ca se impune crearea cat mai urgenta a unei baze de date care sa ofere informatii corecte si reale despre tranzactiile imobiliare. "Guvernatorul B.N.R. sustine ideea acestei baze de date si a cresterii transparentei informatiilor de pe piata imobiliara, probabil, facand aluzie la ce inseamna ofertele de pe piata. Diferenta dintre oferta si tranzactia de pe piata nu mai stii care e, pentru ca nu apare niciunde consemnata. Notarii sunt insa deschisi la colaborare si vom colabora din acest punct de vedere, de acum inainte. Ne-am adunat impreuna mai multe institutii, in efortul acesta de a transparentiza piata".

Adrian Vascu sustine ca piata imobiliara a fost pana acum o exceptie, din punct de vedere al opacitatii si al lipsei informatiilor clare din domeniu. "Ne intereseaza sa se stie care a fost pretul, cine a vandut, cine a cumparat. Ganditi-va la piata auto – cine merge sa cumpere o masina e informat, stie cu cat s-a mai vandut masina de care e interesat, gaseste site-uri, preturi. Asta lipseste insa pe piata imobiliara. Cine merge sa cumpere sau sa vanda pe aceasta piata – si vorbim aici de sume foarte mari –, merge mult mai putin informat decat merge sa cumpere bunuri de larg consum sau o masina. Nu e normal".

O criza previzibila

Economistul timisorean Nicolae Taranu spune ca stoparea avantului pietei imobiliare era o chestiune previzibila, in primul rand tinand cont de contextul international. "E o criza care a inceput in America, trece acum prin Spania si, treptat, treptat, se apropie de noi. E clar ca asa se va intampla, pentru ca exista cerere pe piata imobiliara, dar nu e solvabila. Majoritatea apeleaza la credite bancare – sume atat de mari nu investeste nimeni in piata imobiliara. Nu e o investitie care sa fie fezabila si profitabila pe termen lung. Sau nu mai e".

Escaladarea preturilor in sectorul imobiliar, in ultimii ani, considera Nicolae Taranu, a fost o chestiune mai mult de fatada. "Mai mult, cred ca anunturile din presa, de la mica publicitate, au creat aceasta impresie. Eu nu cred ca au fost contracte si tranzactii asa de mari. E corect ce spunea domnul Mugur Isarescu, ca doar notarii stiu adevarul. Si eu cred ca toate acestea au fost facute cu un scop, pentru a crea numai impresia ca piata e infloritoare. Nu cred ca in realitate lucrurile au stat chiar asa. In ultimele zile au aparut si evaluarile Fondului Monetar International, cu privire la Romania, care sunt foarte pesimiste. Si acest lucru a acutizat piata de pe piata imobiliara. F.M.I. spune de vreun an de zile acelasi lucru : ca exista dezechilibre economice majore si ca Romania risca sa aiba probleme si in ceea ce priveste cresterea economica, si in ceea ce priveste deficitul de cont curent".

Previziuni interesante

Cumulat, daca pronosticurile date, de scadere cu 19% a preturilor practicate pe piata imobiliara timisoreana, se adeveresc, bursa apartamentelor vechi s-ar putea modifica substantial.

* Garsoniera zona Steaua, 22 de metri patrati, cablu, gresie, faianta, termopan – pret actual 24.000 de euro, pret estimat la sfarsitul lui 2009, 19.200 euro.

* Apartament cu o camera in zona Dumbravita, gresie si faianta, partial mobilat – 40.000 de euro pret actual, 32.000 de euro, pret estimat la sfarsitul lui 2009.

* Apartament cu doua camere la curte comuna in zona Traian, fara amenajari, vedere la strada – 50.000 de euro pret actual, 40.000 de euro pret estimat la sfarsitul lui 2009.

* Apartament cu trei camere in zona Circumvalatiunii, decomandat – pret actual 70.000 de euro, pret aproximat la sfarsitul anului viitor, 56.000 de euro.
Scaderi prognozate in cartierele marginase ale Timisoarei

Mircea Bursasiu, expert imobiliar al agentiei Imoconsult din Timisoara, spune ca nu ar trebui, totusi, asteptate scaderi de pret in ceea ce priveste apartamentele din zonele centrale ale orasului. "Locatiile apartamentelor noi sunt predominant la periferia orasului. Intre un apartament vechi pe Take Ionescu si unul afara din oras, langa Spitalul Municipal, pe Calea Torontalului, cred ca se va alege cel de pe Take Ionescu. Pentru ca e in centrul orasului. La periferie mai sunt apartamente mari, spatioase, facute prin anii ’80 - ’90 – ma refer la anumite cartiere cum ar fi Bucovina, Steaua –, deci nu vad de ce le-ar scadea pretul. Cred insa ca va scadea pretul apartamentelor cu confort redus, II sau III, sau nu va mai creste cel putin".

Expertul Imoconsult confirma ca pe piata tranzactiile sunt in scadere, primul motiv fiind limitarea cresterii creditarii in moneda straina, impusa de B.N.R. "Dupa parerea mea, principala cauza a scaderii numarului tranzactiilor e ceea ce a facut Banca Nationala cu creditele. In plus, cred eu ca potenta financiara s-a cam blocat la tineretul care este doritor de imobile noi. Iar cei care lucreaza in Vest investesc banii predominant in terenuri. Mai ales ca preturile terenurilor vor continua sa creasca".

Scaderea preturilor la apartamente vechi la Timisoara e confirmata si de Stefan Grozavescu, coordonatorul Departamentului Imobiliare al Agentiei Mediana. "In prima faza am remarcat o stagnare a preturilor si o imputinare a tranzactiilor. Iar cativa dintre clientii nostri, care au fost hotarati sau siliti sa vanda, au trebuit, intr-adevar, sa mai lase din preturile afisate. Deci, cred ca incepe sa se faca simtit si la Timisoara acest fenomen de scadere a preturilor la apartamentele vechi. Apartamentele din zonele centrale raman in continuare scumpe. Scad insa preturile la apartamentele din blocuri vechi, in zone mai putin centrale ale Timisoarei".